12-month trend
건수는 상승, 낙찰가율은 하락
모든 월을 빠짐없이 표시했습니다. 확정 낙찰 건수는 계절적 변동을 보이지만 2026년 6~7월 두 달 연속 7천 건을 넘었고, 평균 낙찰가율은 2025년 10월 65.1% 이후 전반적으로 낮아졌습니다.
전국 평균 낙찰가율
낙찰가 ÷ 감정가 · %
중앙값도 같은 기간 67.9% → 59.9%로 8.0%p 하락했습니다.
전국 확정 낙찰 건수
유찰·변경 제외 · 건
마지막 3개월 합계는 21,145건으로 첫 3개월 17,921건보다 18.0% 많습니다.
Property-type decomposition
평균 하락은 유형 구성만의 문제가 아니다
주요 5개 유형의 월별 평균 낙찰가율을 같은 축에서 비교했습니다. 아파트는 좁은 범위에서 버텼지만 빌라·오피스텔·토지는 각 유형 내부에서도 가격 경쟁이 약해졌습니다.
유형별 평균 낙찰가율 · 12개월
모든 월 표시 · 단위 %
아파트
빌라·다세대
오피스텔
토지
상가·근린
2025.08 → 2026.07. 유형별 건수와 평균 낙찰가율을 동일 출처·동일 정의로 비교했습니다.
Market regime & failed-auction risk
거래량과 가격 경쟁을 분리해서 읽기
확정 낙찰이 많아지는 것과 높은 가격에 낙찰되는 것은 다른 현상입니다. 유찰 횟수도 할인율이 아니라 물건의 선택 편향과 위험을 함께 보여주는 신호로 봐야 합니다.
월별 시장 국면
X축 확정 낙찰 건수 · Y축 평균 낙찰가율
교차선은 12개월 월평균 6,356건·단순 평균 낙찰가율 62.3%입니다.
유찰 횟수별 낙찰가율
2026년 7월 공개 누적 표본 · 전국
평균중앙값
1회 유찰 81.3%가 유찰 없음 69.9%보다 높고, 8회는 표본 56건입니다. 인과적 할인곡선으로 해석하지 마세요.
2026년 3·4·6·7월은 낙찰 건수가 평균 이상이면서 낙찰가율은 평균 이하입니다. 시장 소화량 증가와 가격 경쟁 약화가 동시에 나타났습니다.
확정 낙찰 수는 67.3% 늘었지만 평균 낙찰가율은 9.7%p 하락했습니다. 수요·상품성·임대수익과 권리 위험을 더 엄격히 분리해야 합니다.
전국 아파트는 12개월 동안 78.1~81.3% 범위에 머물렀습니다. 다만 서울 101.0%를 전국 아파트에 그대로 적용할 수는 없습니다.
What changed
최근 1년의 다섯 가지 신호
월별 전국 집계와 2026년 7월 유형·지역 단면, 서울 아파트 전문 집계를 함께 읽었습니다. 서로 다른 범주의 수치를 섞어 하나의 평균으로 판단하지 않는 것이 중요합니다.
SIGNAL 01
낙찰 건수의 고점이 뒤로 이동
최저 월은 2026년 2월 5,023건, 최고 월은 2026년 7월 7,653건입니다. 최근 두 달 연속 7천 건을 넘겨 시장에서 소화된 물건의 절대량이 커졌습니다. 다만 확정 낙찰 수는 진행 물건 수와 낙찰률이 함께 만든 결과이므로 ‘공급 증가’로만 단정할 수 없습니다.
SIGNAL 02
전체 평균의 가격 경쟁은 약화
평균 낙찰가율은 65.0%에서 59.7%로, 중앙값은 67.9%에서 59.9%로 낮아졌습니다. 감정가 이상 낙찰 비중도 5.8%에서 4.8%로 내려갔습니다. 물건이 더 많이 낙찰됐어도 전국·전 유형의 가격 경쟁이 함께 강해진 것은 아닙니다.
SIGNAL 03 · SEOUL APARTMENT
서울 아파트는 반대 방향
지지옥션의 2026년 7월 집계를 인용한 보도에 따르면 서울 아파트 낙찰가율은 101.0%로 4개월 연속 100%를 웃돌았습니다. 같은 달 모두의경매 전국 전 유형 평균은 59.7%, 전국 아파트 평균은 78.1%입니다. 선호 입지·정비사업 기대·낡은 감정가가 결합한 물건에 경쟁이 집중됐다는 신호입니다.
101.0%서울 아파트
2026년 7월
2026년 7월
SIGNAL 04 · PROPERTY TYPE
유형별 격차가 전략의 출발점
2026년 7월 전국 평균은 아파트가 가장 높고, 토지와 상가·근린은 절반에 못 미쳤습니다. 전체 평균을 목표 낙찰가율로 쓰면 아파트에는 지나치게 보수적이고 토지·상가에는 과도하게 공격적인 입찰이 될 수 있습니다.
아파트78.1%
빌라·다세대64.1%
오피스텔58.8%
상가·근린44.8%
토지44.8%
SIGNAL 05 · REGION
같은 달에도 지역 온도차가 극단적
2026년 7월 시·군·구 전 유형 집계에서 상위권은 서울 자치구가 차지한 반면 하위권은 10~30%대였습니다. 아래 값은 표본 10건 이상 기준이며, 유형 구성 차이가 크므로 지역 자체의 ‘적정가’로 사용하면 안 됩니다.
경쟁 상위
서울 성동구 · 10건99.4%
서울 동작구 · 29건97.5%
서울 노원구 · 10건93.2%
낙찰가율 하위
천안 동남구 · 43건13.5%
경남 합천군 · 15건26.3%
경남 산청군 · 13건32.9%
Valuation-lag case study
낙찰가율 164%가 ‘비싸다’는 뜻은 아니다
감정가가 오래됐거나 개발·정비사업 권리가 붙은 물건은 낙찰가율의 분모부터 현재 시장과 어긋날 수 있습니다. 문정시영 사례는 감정가율 대신 현재 대체가치를 봐야 하는 이유를 보여줍니다.
송파구 문정시영 · 전용 46.3㎡
2023년 감정가와 2026년 입찰 경쟁의 충돌
2026년 7월 40명이 응찰해 감정가 8억원의 164.0%인 13억1,200만원에 낙찰됐습니다. 리모델링 조합 설립과 조합원 지위 승계 가능성, 오래된 감정 시점이 함께 작용했습니다. 고낙찰가율 자체보다 최신 실거래·사업 단계·권리 승계 조건을 먼저 대조해야 합니다.
내부 상한 = 보수적 처분가 − 취득·세금 − 명도·수리 − 보유금융비 − 권리 버퍼 − 목표이익
감정가8억원
낙찰가13.12억원
낙찰가율164.0%
응찰자40명
감정 시점2023년
입찰 시점2026.07
실무 결론: 감정가율은 ‘현재 시세 대비 할인율’이 아닙니다. 감정일 이후 실거래, 정비사업 권리, 점유·명도와 자금비용을 모두 반영한 보수적 처분가가 입찰 상한의 기준입니다.
Bid strategy
동향을 입찰 상한으로 바꾸는 법
시장 평균은 출발점일 뿐 결론이 아닙니다. 후보군을 좁힌 다음 권리·점유·자금·매각 리스크를 가격으로 환산해야 합니다.
지역 × 유형으로 재분류
전국 평균 대신 동일 시·군·구, 동일 주택 유형, 유사 면적과 준공연도의 최근 낙찰 사례를 우선합니다.
감정 시차를 제거
감정평가 시점과 현재 실거래를 비교합니다. 감정가 초과 낙찰도 현재 시세보다 싸면 합리적일 수 있습니다.
리스크를 원화로 환산
인수 권리, 명도, 체납관리비, 수리, 취득·보유 금융비용과 매각비용을 항목별로 차감합니다.
세 가지 상한을 비교
실거주·임대·매각 시나리오별 상한을 계산하고 가장 낮은 금액을 최종 입찰 상한으로 채택합니다.
현재 판단: 전국 평균 하락만 보고 싸게 낙찰될 것이라 기대하거나, 서울 아파트 강세를 모든 물건에 적용하는 전략은 모두 위험합니다. 유찰 횟수보다 ‘왜 유찰됐는지’를 먼저 확인하고, 대시보드 계산값이 매각 후 순수익 목표를 충족할 때만 입찰합니다.
Monthly data
12개월 원자료 표
각 월을 누르면 원문 집계로 이동합니다. 중앙값 낙찰가는 만원 단위이며, 월별 원천 데이터 정정에 따라 값이 바뀔 수 있습니다.
| 매각월 | 확정 낙찰 | 평균 낙찰가율 | 중앙값 낙찰가율 | 감정가 이상 | 중앙값 낙찰가 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2025.08 ↗ | 5,721 | 65.0% | 67.9% | 5.8% | 1억 2,870만 |
| 2025.09 ↗ | 6,654 | 63.5% | 64.0% | 5.5% | 1억 2,511만 |
| 2025.10 ↗ | 5,546 | 65.1% | 66.5% | 6.3% | 1억 3,532만 |
| 2025.11 ↗ | 6,395 | 64.3% | 66.3% | 5.2% | 1억 3,133만 |
| 2025.12 ↗ | 5,929 | 62.8% | 63.9% | 5.7% | 1억 2,365만 |
| 2026.01 ↗ | 6,547 | 62.5% | 63.7% | 6.2% | 1억 2,600만 |
| 2026.02 ↗ | 5,023 | 61.4% | 61.2% | 5.8% | 1억 1,897만 |
| 2026.03 ↗ | 6,634 | 60.8% | 59.7% | 5.3% | 1억 2,400만 |
| 2026.04 ↗ | 6,679 | 61.0% | 60.6% | 5.7% | 1억 2,315만 |
| 2026.05 ↗ | 6,287 | 60.8% | 61.1% | 5.6% | 1억 2,577만 |
| 2026.06 ↗ | 7,205 | 60.6% | 60.2% | 5.9% | 1억 2,697만 |
| 2026.07 ↗ | 7,653 | 59.7% | 59.9% | 4.8% | 1억 2,000만 |
Methodology & sources
집계 기준과 한계
한 출처의 동일한 월별 정의를 유지해 12개월 시계열을 만들고, 별도 제공자의 서울 아파트 집계는 시장 양극화의 방향을 교차검증하는 데만 사용했습니다.
집계 기준
- 전국 법원경매의 확정된 매각 결과만 집계하며 유찰·변경은 제외합니다.
- 낙찰가율은 낙찰가 ÷ 감정가입니다. 감정가 대비 10~300% 밖의 원본 표기 오류 추정치는 제외됩니다.
- 12개월 가중 평균 62.2%는 공개된 월별 건수와 월 평균 낙찰가율을 곱해 계산한 근사치입니다.
- 시·군·구 순위는 2026년 7월 표본 10건 이상, 모든 유형을 합친 값입니다.
- 유형별 추세는 각 월의 유형별 확정 낙찰 건수와 평균 낙찰가율을 사용했습니다.
- 유찰 횟수 곡선은 2026년 7월 페이지의 전국 누적 표본이며, 월별 시계열이 아닙니다.
- 서울 아파트 101.0%는 지지옥션 집계를 인용한 보도 수치이며 모두의경매 전국 집계와 표본·정제 기준이 다를 수 있습니다.
감정가에는 평가 시차가 있으므로 낙찰가율은 시세 대비 할인율과 같지 않습니다. 개별 사건은 법원 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래를 다시 확인해야 합니다.
원문 출처
본 보고서는 공개 데이터를 재구성한 교육·리서치 자료이며 투자 권유나 법률·세무 자문이 아닙니다. 입찰 전 관할 법원의 최신 원문, 권리관계, 점유, 대출 가능액과 세금을 전문가와 확인하세요.